Купить или продать дом-памятник: особенности сделок

Недавно в комментарии нам поступил вопрос: будут ли какие-то особенности в сделке, если нужно продать или купить квартиру в памятнике архитектуры? Можно ли выделять доли в помещениях многоквартирного дома, являющегося ОКН? И как отразить статус здания в документах при заключении сделки?

Отвечаем. Особенности есть, и касаются они обязательств собственников, а также особенностей оформления договора купли-продажи. И не всегда продавец может четко сказать, какие именно обязательства он передает новому владельцу вместе с ключами от квартиры.

Объект охраны

В идеале собственник объекта культурного наследия должен иметь четкое представление, из-за каких именно культурно-исторических особенностей здание или помещение стало объектом культурного наследия. Например, старинное здание XVIII века с уникальным фасадом и окнами, однако ветхое внутри. Само здание является памятником, объектом культурного наследия, но предметом охраны является только уникальный фасад — именно его охраняет и стремится сохранить государство.

То, чем ценен памятник архитектуры, истории и культуры, и является предметом охраны — это определяет историко-культурная экспертиза. Предмет охраны отражается в паспорте ОКН — специальном документе, «выдаваемом» памятнику сразу после включения в реестр объектов культурного наследия.

На основании данных документов собственникам выдается охранное обязательство — документ, предписывающий принимать меры к сохранению объекта охраны и не допускать действий, которые могут навредить или повлечь утрату охраняемой ценности ОКН. Теоретически каждый собственник при покупке дома — памятника культуры или квартиры в таком доме должен подписать данное охранное обязательство и неукоснительно ему следовать.

Однако реальности отличается от теории. Во многих российских городах множество памятников истории и культуры, представляющих собой многоквартирные дома, офисные здания, склады и производственные помещения. Памятниками они признаны неожиданно для самих собственников, многие из которых узнали о статусе своего дома лишь по появившейся табличке на стене: «Здание является памятником архитектуры… охраняется государством». Разумеется, никаких охранных обязательств многие из них не получали и не подписывали, а значит, понятия не имеют, какие обязательства переходят новому собственнику, если они решат продать квартиру в памятнике архитектуры. Желающие купить такую квартиру вообще могут не подозревать о дополнительных обязательствах (знай они о таких ограничениях — возможно, не заключили бы сделку).

Все возможные объекты можно разделить на две группы:

• дома-памятники, уже внесенные в реестр ОКН и получившие защиту государства;
• вновь выявленные объекты культурного наследия, которые тоже охраняются государством наравне с «действующими» памятниками, но их статус еще не подтвержден, а охрана может быть аннулирована.

Последние хоть и охраняются государством, охранные обязательства на них собственникам не выдаются. Это значит, сделка может быть заключена в общем порядке без каких-либо оговорок, однако в дальнейшем такой дом или квартира могут получить в нагрузку дополнительные требования к собственникам.

Итак, если вы хотите продать или купить квартиру в памятнике архитектуры, а также купить или продать дом-памятник, следует учитывать статус здания и объекта сделки, а также предмет охраны. Например:

• здание является объектом ОКН, предмет охраны — фасад здания, кровля и прочее имущество, не затрагивающее непосредственно внутренние помещения;
• объектом ОКН является квартира-музей, расположенная в здании, предмет охраны — отдельная квартира, иные помещения охранным обязательством не затронуты;
• здание является объектом ОКН, предмет охраны — внутреннее убранство подъезда, фрески или отделка стен и потолка в общих помещениях.

Собственники обязаны принять меры к сохранению внутреннего убранства, при этом не запрещается проводить работы с фасадом здания и внутренними помещениями без получения лицензии Минкультуры, если это не вредит предмету охраны.

Требования к собственникам

Общие требования к владельцам ОКН и помещениям в домах-памятниках, тоже можно разделить на две части.

Первая — это общие требования, предусмотренные законодательством для всех объектов культурного наследия. Они касаются расходов на содержание ОКН, запрета на выполнение работ, изменяющих предмет охраны или влекущих повреждение или уничтожение его полностью или отдельных элементов, запрет использования здания-памятника в качестве склада и т.д.

Вторая — требования, обеспечивающие выполнение охранного обязательства. Они предписывают принимать меры к сохранению ОКН, обеспечению свободного доступа к охраняемому объекту (например, свободный доступ к фасаду здания, в помещения, отделка которых является предметом охраны, и т.д. Предусмотрены запреты для размещения наружной рекламы (важно, если вы планируете купить дом-памятник под офисное помещение). Также предусмотрены дополнительные обязанности при ухудшении состояния ОКН: особенности содержания и использования памятника, организация и финансирование работ по сохранению и реставрации памятника с привлечением фирмы с лицензией на реставрацию.

Кто обязан исполнять

Требования, предусмотренные в охранном обязательстве, обязаны выполнять собственники объекта культурного наследия: граждане, организации, государство в лице федеральных, региональных и муниципальных органов. Даже если помещение или здание переданы во временное владение другим лицам или организациям, за исполнение охранного обязательства отвечает собственник.

Если памятником является многоквартирный дом, исполнение обязательств ложится на плечи собственников расположенных в нем квартир, в том числе в случаях, если квартира сдана в аренду. Если дом-памятник находится в собственности государства или муниципалитета, выполнение требований обеспечивает собственник. А в случае, если в многоквартирном доме, принадлежащем частному лицу или организации, лицо владеет квартирой на основании договора соцнайма, обязательства возлагаются на нанимателя.

Исходя из изложенного, заключая сделку купли-продажи квартиры в памятнике архитектуры или купли-продажи дома-памятника, следует иметь в виду следующее:

• вместе с недвижимым имуществом новому собственнику передается и охранное обязательство. Данный факт должен быть указан в договоре отдельным пунктом, в подтверждение осведомленности сторон и исполнения обязанности продавца по передаче обязательств соответствующие документы должны прилагаться к договору.
• если охранного обязательства нет (бывает так, что его просто не выдали собственникам), в договоре купли-продажи необходимо сослаться на пункты 1-3 статьи 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия…» — в них указаны требования и обязанности, которые обязательны для исполнения любым собственником ОКН.
• если здание, где планируется купить или продать квартиру, или дом является вновь выявленным памятником и еще не внесено в реестр ОКН, охранного обязательства еще нет, однако охрана (а значит и особые обязательства собственников) уже есть. В данном случае необходимо также сослаться на ФЗ «Об объектах культурного наследия…».

Прежде чем купить квартиру в памятнике архитектуры или продать дом-памятник, рекомендуем уточнить его статус и все детали охранного обязательства. С учетом всех нюансов оцените выгоду сделки.