Взгляд инвестора: выгодно ли владеть памятником на льготных условиях?

Почти в каждой статье мы пишем о мерах, которые предпринимает государство для сохранности культурного наследия, особенно старинных зданий. Особую надежду власти возлагают на различные льготные программы: «Аренда за 1 рубль», льготы отельерам, приспособившим старинные здания под гостиничный бизнес, и т. д. Но несмотря на привлекательные условия почему-то частный бизнес не очень спешит вкладываться в столь благородное дело. Неужели не видят выгоды?

Предлагаем изучить мнение предпринимателей и девелоперов на проблему приспособления памятников истории и архитектуры к современному использованию.

Какие памятники можно использовать?

Считается, что все сохранившиеся памятники можно условно поделить на три группы:

• «неприкосновенные» — их можно реставрировать, воссоздавать в первоначальном виде, но нельзя никак модернизировать, перепрофилировать, изменить назначение. Как правило, такие объекты находятся под охраной государства или международных организаций (ЮНЕСКО). Пример: храм Василия Блаженного, Кронштадтская крепость, пример зарубежного памятника с подобным статусом — Колизей.
• памятники архитектуры, не используемые в настоящее время — как правило, это заброшенные здания вне городов: различные усадьбы, церкви, дачи. Их можно не только отреставрировать, но и приспособить для современного использования, конечно, с соблюдением ограничений в соответствии с охранным обязательством. Обычно требования касаются сохранения в первоначальном виде фасадов, окон, кровли, иногда — интерьера или отдельных его элементов. Остальное можно менять и дорабатывать. Такие здания приспосабливают под рестораны, дома-музеи, гостиницы и отели, офисы, арт-пространства, клубы и т. д.
• жилые дома — довольно многочисленная группа памятников в России, которые активно используются по прямому назначению. Если за ними следят и вовремя проводят ремонт и работы по сохранению как объекта культурного наследия, владеть ими довольно выгодно. Если же из-за отсутствия своевременных восстановительных работ такой дом находится в аварийном состоянии, власти обязаны выселить жильцов, и он становится попросту очередной «заброшкой»: реставрировать его слишком дорого (и не всегда экономически выгодно), и использовать в существующем виде тоже нельзя. Остается законсервировать и либо активно зазывать частных инвесторов, либо надеяться на финансирование и активную инициативу со стороны государства.
• старые промышленные сооружения — бывшие заводы, фабрики, хранилища, склады, доки. У нас их обычно либо не используют, либо (редко) приспосабливают под офисные центры, иногда жилье, складские помещения и т. д.
• элементы древних сооружений — во всем мире используются в качестве музейных комплексов и служат для привлечения туристов. У нас обычно подобные находки консервируют, т. к. восстанавливать почти нечего, а туристов они мало интересуют — редкие ценители древних руин не принесут особой прибыли инвесторам.

Отношение к приспособлению памятников в России и за рубежом

Наши инвесторы считают, что в России сложнее приспособить памятники к современному использованию: качество старинных зданий хуже, а возможностей для коммерческого использования отреставрированной недвижимости меньше. К тому же, мало кто готов нести расходы, в несколько раз превышающие строительство зданий с нуля, чтобы потом получить вместе с памятником множество ограничений в его использовании. Это невыгодно.

В странах Европы по-разному относятся к встраиванию памятников истории и культуры в современную жизнь. Например, в Италии и Франции законодательство строго ограничивает возможное вмешательство — там предпочтут ничего не трогать и показывать объекты туристам, нежели внести какие-то изменения. В Англии старинные дома превращают в модные лофты с минимальным вмешательством. В Германии легко разрешают отремонтировать памятник архитектуры, если это позволит приспособить его к современному использованию. Власти понимают, что для сохранения памятника придется чем-то пожертвовать. Либо объект «встраивается» в город, либо остается неиспользуемым и со временем разрушается.

Специалисты отмечают, что если власти хотят привлечь капитал инвесторов в дело сохранения культурного наследия, нужно предложить что-то взамен помимо льгот и скидок. Нужно идти на компромисс и давать выгоду в обмен на реставрацию. И эта выгода — будущая прибыль, которая невозможна без определенных изменений памятника для приспособления его к использованию в современной жизни.

Например, сложно использовать отреставрированные старинные жилые дома, если туда нельзя провести водопровод или канализацию или там запрещено переделывать внутренний интерьер. Если люди не захотят покупать или арендовать жилье в этих домах, то какой смысл бизнесу браться за реставрацию?

Чаще всего объекты культурного наследия приспосабливают под рестораны, арт-площадки, концертные залы, выставочные комплексы. Хотя работы выполняются только с привлечением компаний с реставрационной лицензией Минкультуры, подобные здания требуют минимальной переделки. Это дает больше возможностей для маневра. Здесь все зависит от охранного законодательства, окружающей городской среды и спроса на запланированное использование ОКН. Удачное расположение памятника позволяет достаточно быстро окупить работы по его восстановлению и приспособлению для современного использования. Многое зависит и от предыдущего использования объекта.

Инвесторы отмечают, что любая реставрация с последующим приспособлением памятника под современные нужды — это всегда уравнение со множеством неизвестных. Не каждому памятнику можно придать новую функцию, не всегда можно достоверно оценить предстоящие затраты и объемы работ на старте проекта. Плачевное состояние памятников и многочисленные ограничения госохраны усложняют проектирование, восстановительные работы и согласование каждого этапа. Иногда проект приходится менять уже в процессе реставрации — выясняются новые детали объекта, а это означает изменение проекта и новые расходы. Здесь уже сложно говорить об окупаемости проекта. Поэтому для субъектов, которые берутся за подобные проекты, часто мотивом является не экономическая выгода, а идея, которая по карману конкретному инвестору. Они убеждены, что людям важна история, они готовы платить за интересные впечатления и прикосновение к народному достоянию страны, а значит, стоит вложиться в сохранение этого достояния.

Мы поможем получить лицензию Министерства культуры РФ на реставрацию. Если срочно нужно подать заявку на тендер, предлагаем купить готовое ООО с лицензией Минкульта — это займет всего 1 день и позволит сразу начать работу. Звоните!