Авг 08, 2021

|

написал: Александр Петров

|

Категория: Новости

Жилье в архитектурном памятнике — уникальная ценность или обуза?

Квартиры в домах, признанных объектами культурного наследия — это престижно, статусно и позволяет ощутить прикосновение к истории. Многие готовы выложить десятки миллионов за квартиру в памятнике архитектуры, а кому-то такое жилье «досталось» даром и принесло непосильные расходы. Кто и зачем покупает квартиры в исторических домах и какие риски несет в себе такая покупка?

 

Прикосновение к истории

Квартиры в зданиях, внесенных в реестр ОКН, относятся к элитному сегменту недвижимости, и их рыночная стоимость часто превышает цену таких же квартир в том же районе в новостройках. Причиной тому является не только расположение (как правило, в центре города) и историко-культурная ценность здания, но и высокая стоимость реставрационных работ, проведенных на объекте. Как правило, ремонт и реставрация объекта культурного наследия стоит в разы выше обычного капитального ремонта, ведь для восстановительных работ на памятнике привлекаются фирмы с лицензией Минкультуры, используются особые отделочные материалы и технологии, ведется повышенный контроль и авторский надзор за соблюдением проекта реставрации — все это дополнительные расходы, которые увеличивают и без того высокую стоимость жилья.

Большинство квартир в исторических зданиях расположены в центре городов. Например, в Москве более 750 жилых и доходных домов, а также около 600 усадеб приспособлены для современного проживания, а некоторые — улучшены до статуса премиум-сегмента жилья путем качественной реставрации и обновления инженерных и цифровых систем.

В продаже таких квартир не так много: в той же Москве количество продающихся квартир в ОКН обычно не превышает 150-200 позиций единовременно. Собственники осознают ценность такого жилья и стремятся сохранить его. Если же квартира выставляется на продажу, покупатель находится очень быстро. Скорость зависит от состояния квартиры, ее метража и других характеристик, а также от локации. Средняя цена за «исторический квадратный метр» примерно 500 тыс. рублей, а в самых дорогих районах — Арбат и Хамовники — более 630 тысяч рублей.

Настоящих любителей истории цена не пугает. Многие ищут квартиру не просто в доме-объекте культурного наследия, а именно в здании с историей. Это придает жилью свой собственный шарм и высокую нематериальную ценность. Такая недвижимость сродни статусной вещи: её приобретают для себя, она становится семейным достоянием и тешит самолюбие владельца.

 

Купили. А что дальше?

После приобретения жилья в собственность владелец вместе с квартирой получает ряд дополнительных обязательств. Конкретный список обязанностей и запретов установлен в охранном обязательстве.

Есть общие требования, обязательные для всех собственников жилья в ОКН: не изменять объект охраны, в том числе путем проведения ремонтных и реставрационных работ, не создавать условий, которые могут ухудшить состояние объекта охраны или привести к уничтожению его полностью или в части. Для малейшей перепланировки, а также ремонта и замены инженерных систем и коммуникаций придется получить специальное разрешение органа государственной охраны объектов культурного наследия.

Если объект охраны, имеющий историко-культурную ценность, расположен в самом жилом помещении (например, витражи, межкомнатные или входные двери, лепнина, мозаика и т. д.), ее ремонт и замена проводится за счет собственника, но только с разрешения органа госохраны и только силами компании с лицензией Минкульта на соответствующий вид работ. При нарушении этих требований собственнику грозит административная или уголовная ответственность — зависит от степени причиненного вреда ОКН.

Если жильцы захотят заменить охраняемые элементы на более современные или усовершенствовать их, им скорее всего откажут. Придется жить с аутентичными деревянными окнами или интересными деревянными дверями вместо пластиковых стеклопакетов или надежных металлических входных дверей. Даже если они решат самовольно сменить их, все элементы будут приведены в первоначальный исторический вид за счет владельца квартиры.

Капитальный ремонт таких зданий призван максимально сохранить первоначальный исторический вид. Как правило, восстановительные и ремонтные работы длятся дольше и стоят дороже капремонта обычного дома. Покупатель квартиры в историческом доме обычно осознает повышенные расходы на содержание такого уникального жилья и согласен нести дополнительные обязательства. В большинстве регионов расходы субсидируются за счет бюджета субъекта РФ или муниципального образования.