Жилой дом-памятник архитектуры: плюсы и минусы
Среди предложений купли-продажи недвижимости часто фигурируют квартиры в домах, признанных памятниками архитектуры. Покупателям расписывают все плюсы проживания в культурно-историческом центре города в жилом — памятнике культурного наследия. При этом часто забывают упомянуть о минусах, а также особенностях оформления сделок с такими квартирами и домами. Чаще всего такие предложения можно найти в старых городах с богатой историей: в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, а также исторических центрах, таких как Муром, Новгород Великий, Владимир и т.д. Что касается СПб, здесь почти все жилые дома в «старом центре» являются архитектурными памятниками, а потому потенциальным собственникам следует знать особенности проживания и содержания такого жилья.
Плюсы и минусы покупки жилого дома-памятника
Как правило, такие дома расположены в историческом центре города, который обычно совпадает с реальным. Это означает отличную транспортную доступность, развитую инфраструктуру. Раньше такие дома были довольно престижным жильем, и получить квартиру в доме-памятнике удавалось влиятельным и состоятельным людям, поэтому можно рассчитывать на культурных соседей.
Старые дома-памятники обычно отличаются хорошей планировкой, просторными комнатами и большими окнами. Исключение составляют жилые дома-памятники, квартиры которых со временем «уплотнялись» и превратились в коммуналки. Дворы таких домов обычно большие и достаточно ухоженные (по закону территории вокруг памятников архитектуры тоже должны содержаться в порядке и не застраиваются гаражами и торговыми палатками). В общем, на первый взгляд сплошные плюсы.
Однако следует знать и о минусах проживания в квартире или отдельном жилом доме-памятнике. Основной недостаток — особые требования к содержанию такого жилья и повышенные расходы на ремонт и реставрацию с привлечением фирмы с лицензией Минкультуры. Об этом мы уже подробно писали в прошлых статьях.
Статья по теме: Содержание жилого дома-памятника
Рассматривая покупку квартиры в доме-памятнике архитектуры следует сразу планировать повышенные расходы на содержание общего имущества в доме, а также приготовиться к долгим и сложным согласованиям любой перепланировки: чаще всего добиться сноса части стены или установки новых пластиковых окон практически невозможно.
Чтобы случайно не нарушить закон, рекомендуем заранее выяснить статус жилого дома, а в особенности уточнить предмет охраны. Именно он определяет ограничения в использовании квартиры и возможного ремонта, реконструкции и реставрации. Может случиться так, что объектом охраны окажется внутренняя отделка квартиры, лепнина на потолке или уникальные мозаичные окна — и тогда вы не сможете сделать элементарный косметический ремонт без согласования с Департаментом культурного наследия.
Еще один минус владения домом или квартирой в доме-памятнике архитектуры — обязанность владельцев обеспечить свободный доступ к памятнику, а точнее к тем элементам здания, которые придают ему историко-культурную ценность. Как это выглядит на практике? Например, нельзя ограничить вход в подъезд, если предметом охраны являются уникальная лестница внутри, роспись стен и скульптуры на лестничных пролетах. Если культурной ценностью обладает лепнина на потолке вашей квартиры — вы обязаны впустить любого желающего полюбоваться этим архитектурным достоянием. Закон обязывает найти баланс между правом собственности и правом на доступ к архитектурному наследию.
Конечно, никто не будет вламываться в дом среди ночи и фотографировать архитектурные изыски вашего дома. Но определенные неудобства для собственников могут иметь место — памятники архитектуры, истории и культуры являются общественным достоянием.
Особенности сделок
Как мы уже писали ранее, если вы покупаете квартиру в доме, являющемся памятником архитектуры, сделка оформляется по общим правилам с некоторыми нюансами. Если же вы покупаете дом-памятник целиком, новый собственник должен переоформить на себя и охранное обязательство, идущее в комплексе с домом.
Статья по теме: Как купить или продать дом-памятник: особенности сделок
Любые обязательства касательно памятника, которые покупатель принимает на себя и которые вносятся в договор купли-продажи, должны быть отражены в официальных документах. Часть сведений можно получить, обратившись с официальным запросом в Департамент культурного наследия, Росреестр или орган, отвечающий за сохранение объектов культурного наследия в регионе.
Главная сложность — разобраться с документами, выяснить, какие обязанности переходят к владельцу вместе с недвижимостью, а также оценить выгоду от предстоящей сделки. С этим поможет справиться специалист, который разбирается в вопросах содержания объектов культурного наследия и поможет получить необходимые документы и разъяснения от чиновников и продавца.
