Как сделать перепланировку квартиры, если дом — памятник архитектуры
Почти все исторические жилые дома, внесенные в реестр ОКН, строились еще в прошлом веке. На тот момент планировки помещений отвечали интересам времени и частично — самих жильцов. Сейчас дома, относящиеся к объектам культурного наследия, часто сохраняют свой статус «многоквартирников», но вот для комфортного проживания в них часто требуется перепланировка памятника архитектуры. Самый частый случай: обустройство ванных комнат, снос перегородок и оптимизация коридоров, объединение комнат в бывшей коммуналке в отдельную квартиру и т.д.
В чем разница?
Перепланировка в обычном доме, как правило, не представляет особых сложностей с точки зрения согласования: вам потребуется грамотный проект, утвержденный в местном управлении архитектуры и градостроительства, опытные строители, а также некоторые бюрократические манипуляции по легализации новой планировки. Есть случаи, когда сначала владельцы квартиры сносят стены и расширяют коридоры, а потом «узаконивают» уже сделанные изменения (кстати, без всякой гарантии успешного согласования). Некоторые узнают о подобных перепланировках только во время оформления сделки, когда выявляются разночтения в технической или регистрационной документации на квартиру. В любом случае, любое вмешательство в квартиру должно быть согласовано до изменений, а не после.
В случае с перепланировкой квартиры в доме-памятнике архитектуры порядок действий иной — более сложный (и дорогостоящий). Во-первых, все работы нужно согласовывать с органами госохраны (КГИОП). Во-вторых, за любыми манипуляциями, затрагивающими историческое здание, осуществляется особый надзор (научное руководство, авторский и технический надзор, государственный контроль и т.д.). В-третьих, помимо дополнительных разрешений и согласований для выполнения работ вам придется найти фирмы с лицензией Минкультуры: сначала проектную организацию, а затем подрядчика на выполнение нужных видов работ. Иногда и проектирование и перепланировку в доме-памятнике может выполнить одна организация при наличии соответствующей лицензии Минкульта, она же может иметь лицензию на проведение технического надзора при реставрации.
Прежде чем окунуться в вопросы разрешений, согласований и договоров, рекомендуем убедиться, что дом является памятником архитектуры, его статус, а также уточнить объект охраны. Для этого можно самостоятельно проверить, есть ли ваш дом в реестрах ОКН (они общедоступны и бесплатны), а в идеале — запросить паспорт объекта. Как это сделать, мы подробно писали ранее:
Статья по теме: Что делать, если дом признали памятником архитектуры
Документы для перепланировки в доме-памятнике архитектуры
Итак, вы выяснили, что здание является объектом ОКН. В таком случае нужно действовать по порядку, на каждом этапе утверждая с органом госохраны документацию о перепланировке или реконструкции. Чем масштабнее реформируется квартира, тем больше документов потребуется и тем дольше их придется согласовывать. Чтобы изменения были признаны законными, у собственника помещений на руках должны быть все разрешения и акты.
Порядок действий и примерные сроки:
1. Обратиться в орган госохраны с заявлением о предоставлении задания на разработку проектной документации для перепланировки (1 месяц);
2. Заказать и получить проект будущей перепланировки на основе выданного задания (обратите внимание, составлять проект вправе только компания с лицензией Минкульта на проектирование);
3. Передать проектную документацию на историко-культурную экспертизу (поручить можно только экспертам, имеющим аттестацию Минкультуры);
Статья по теме: Как проводится историко-культурная экспертиза
4. Утвердить проектную документацию в органе госохраны, ссылаясь на положительное заключение историко-культурной экспертизы (1 месяц);
5. Получить разрешение органа госохраны на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (1 месяц);
6. Если в процессе перепланировки в доме-памятнике планируются работы, влияющие на конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, или работы, превышающие предельные параметры разрешенного строительства, дополнительно потребуется разрешение на строительство (1 неделя);
7. Непосредственно на этапе работ должен вестись профессиональный надзор за тем, чтобы перепланировка велась в точном соответствии с проектом и не оказывала негативного влияния на все здание как единый объект. По окончании работ в течение 3-х месяцев в орган госохраны необходимо предоставить научный отчет. Цель — получить согласование органа госохраны (1 месяц);
8. Если отчет принят и согласован, проводится приемка работ, подтверждаемая актом (2 недели).
Это общие этапы, их последовательность может различаться и дополняться (например, при необходимости скорректировать проект в ходе работ, если выяснятся обстоятельства, не известные на этапе разработки и согласования проектной документации). Все зависит от конкретной ситуации: объема перепланировки квартиры в доме-памятнике, особенностей объекта культурного наследия, качества проекта и иной специфики. Главное — всё должно быть согласовано с органом государственной охраны памятников и проводиться специализированными организациями с реставрационной лицензией.
Есть вопросы? Задавайте, консультация бесплатна!