Кто и как отвечает за сохранение ОКН, если в здании несколько собственников, а охранного обязательства нет
Верховный Суд рассмотрел спор, который можно назвать определяющим для владельцев помещений в исторических зданиях. Ситуация типичная: само здание имеет статус объекта культурного наследия, а отдельные помещения внутри принадлежат разным собственникам.
В таком случае возникает вопрос: кто отвечает за сохранение всего здания? Первым напрашивается ответ: конечно, все собственники помещений, ведь именно они занимают здание = обязаны и следить за его состоянием! Однако если задуматься, возникает еще один вопрос: все владельцы помещений автоматически являются собственниками всего здания, или владельцем именно здания может быть другое лицо? И можно ли обязать владельца одного помещения профинансировать и провести работы по всему объекту?
Похожие споры мы уже разбирали, и в тех делах тоже суды затруднились с ответом: кто именно должен ремонтировать здание-памятник? Суды решают по-разному, а теперь предлагаем изучить мнение Верховного суда.
В определении по делу № 16-КГ24-21-К4 Верховный Суд указал, что автоматически возлагать такую обязанность на собственника отдельного помещения нельзя. Сначала необходимо установить, кому принадлежит сам объект культурного наследия и какие обязанности закон возлагает на конкретных лиц.
Суть дела
Спор возник вокруг здания «Дом Якова Шнайдера» в Камышине. В здании находились четыре нежилых помещения, принадлежавшие разным собственникам. При этом само здание имело статус объекта культурного наследия.
Прокуратура в ходе проверки соблюдения законодательства о сохранении ОКН выявила разрушения кирпичной кладки фасада и внутреннего двора здания-памятника, повреждение декоративной решетки и частичное разрушение оснований балконов. Охранного обязательства (т.е. документа, который и устанавливает виды работ по сохранению ОКН и лиц, которые отвечают за проведение таких работ) в отношении здания оформлено не было.
Прокурор потребовал обязать ответчиков — собственников помещений в здании-памятнике разработать научно-проектную документацию, согласовать ее и провести необходимые работы по сохранению объекта. Нижестоящие суды требования удовлетворили: признали собственников помещений ответственными за сохранность здания и возложили на одного из них обязательства по разработке документации и ремонту ОКН.
Однако Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
Чей памятник?
Главная проблема заключалась в том, что суды не установили, кто именно является собственником объекта культурного наследия. Само наличие у ответчиков прав на отдельные помещения еще не означало, что каждый из них обязан сохранять все здание, а ведь объектом наследия являлось именно оно — здание, а не совокупность помещений в нём.
Собственник помещения не отвечает автоматически за всё здание
Статья 47.6 Закона № 73-ФЗ устанавливает общее правило: охранное обязательство исполняет собственник объекта культурного наследия. Если объект принадлежит нескольким собственникам, охранное обязательство исполняет каждый из них. При этом для многоквартирных домов и помещений в них действуют специальные правила.
Поэтому в спорной ситуации сначала нужно определить, какой именно объект признан ОКН и кому он принадлежит.
Если объектом культурного наследия является самостоятельное здание, нельзя без дополнительного правового обоснования приравнивать собственника отдельного помещения к собственнику всего здания. Даже если вы собрали всех собственников помещений вместе — они не являются владельцами здания.
Именно на это обратил внимание Верховный Суд. Суду необходимо было установить, образуют ли принадлежащие разным лицам помещения единую вещь, признанную объектом культурного наследия, является ли здание многоквартирным домом и какие специальные нормы применяются к отношениям собственников.
Следовательно, само по себе наличие помещения в здании-памятнике еще не означает, что его владелец обязан за свой счет отреставрировать фасад, крышу или другие части всего здания.
Должен ли собственник ОКН реставрировать здание
Для лица, которое действительно относится к субъектам, указанным в статье 47.6 Закона № 73-ФЗ, обязанности значительно шире обычного содержания недвижимости.
Закон предусматривает, в частности, необходимость:
- обеспечивать сохранение объекта и финансировать соответствующие мероприятия;
- организовывать необходимые исследования, изыскания, проектирование и работы по сохранению;
- поддерживать объект в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
- не проводить работы, которые изменяют предмет охраны либо ухудшают состояние объекта;
- соблюдать установленные требования к использованию объекта и деятельности на его территории.
При этом обязанность обеспечить сохранение объекта и обязанность лично выполнять все работы — разные вещи.
Собственник может выступать заказчиком, финансировать работы и организовывать их проведение, но для выполнения специальных работ он привлекает соответствующих специалистов и организации с лицензией Министерства культуры на реставрацию, ремонт и приспособление старых зданий к современному использованию. Даже разработка проектной документации и технический надзор за работами требует наличия такой лицензии.
Можно ли обязать собственника самостоятельно провести реставрацию
Здесь особенно важен порядок, установленный статьей 45 Закона № 73-ФЗ.
Работы по сохранению ОКН проводятся на основании предусмотренных законом документов — задания, разрешения и согласованной проектной документации, с соблюдением установленных требований к надзору и контролю. К проведению работ по сохранению ОКН допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующую лицензию Минкульта. Для консервации и реставрации дополнительно установлены требования к аттестованным специалистам. То есть, даже сам собственник не вправе просто взять и отремонтировать историческое здание, если у него нет соответствующей лицензии Минкульта.
Поэтому по таким делам судебное решение должно учитывать реальный механизм исполнения обязанности и наличие у собственника соответствующих правомочий. В деле «Дома Якова Шнайдера» Верховный Суд отдельно обратил внимание на то, что нижестоящий суд возложил на администрацию обязанность разработать научно-проектную документацию, хотя у администрации не было лицензии на соответствующий вид деятельности. Суду следовало описать этот момент иначе: обязать собственника принять необходимые меры по сохранению ОКН, а не требовать произвести конкретные работы, т.к. они должны выполняться в установленном законом порядке и теми лицами, которые имеют право их выполнять.
Что меняется, если охранного обязательства нет
Отдельно рассмотрен вопрос о том, как заставить собственников исполнить охранное обязательство (т.е. перечень обязательств по сохранению ОКН), если такого обязательства вовсе нет. Суд указал: отсутствие оформленного охранного обязательства не означает, что здание перестает охраняться государством и остаётся без мер по сохранению. В каждом конкретном споре суд должен установить, какие именно обязанности возникают у соответствующего собственника или другого обязанного лица непосредственно из закона и применимых документов, которые есть у здания-памятника.
В рассматриваемом деле Верховный Суд как раз указал на необходимость установить эти обстоятельства в процессе судебного разбирательства, а не просто возложить солидарную обязанность на владельцев отдельных помещений.
Это важный нюанс для практики. Нельзя использовать отсутствие охранного обязательства как основание для полного отказа от требований по сохранению ОКН. Но и одного факта владения помещением недостаточно, чтобы автоматически признать человека ответственным за состояние всего здания.
Что делать собственнику помещения
Если помещение находится в здании — объекте культурного наследия, перед началом ремонта, реставрации или разработки проекта работ стоит установить три вещи: что именно является ОКН, кому оно принадлежит и какие работы планируется выполнять. От этого зависит, какие обязанности возникают у собственника и какой порядок необходимо соблюдать.
Если требуется реставрация, консервация или другая работа по сохранению ОКН, нельзя ограничиваться обычным договором на ремонт с первым попавшимся подрядчиком. Необходимо определить вид работ, подготовить предусмотренную законом документацию и привлечь исполнителя, имеющего право выполнять соответствующие работы. Для лицензируемых работ таким исполнителем является юридическое лицо или ИП с лицензией Минкультуры на деятельность по сохранению ОКН.
Для подрядчиков проверка особенно важна: название работ в договоре типа «ремонт многоквартирного дома» или «проектирование инженерных сетей МКД» не определяет их правовой статус. Если фактически выполняются работы по сохранению ОКН, необходимо проверить требования статьи 45 Закона № 73-ФЗ и наличие у исполнителя соответствующих полномочий.
Определение Верховного Суда по делу № 16-КГ24-21-К4 определяет важные границы ответственности собственников помещений в исторических зданиях:
1. Обязанность сохранять объект культурного наследия должна быть возложена на лицо с учетом его правового статуса и полномочий.
2. Обязанность обеспечить сохранение ОКН не означает, что собственники помещений в нём = собственники самого здания и должны сами реставрировать всё здание.
Для работ на объектах культурного наследия нужна лицензия Минкультуры. Если вам нужна помощь в получении лицензии МК РФ, вступлении в строительную или проектную СРО — мы всегда на связи. Обращайтесь.
 
