Верховный суд РФ указал, как определить собственника здания-памятника
Любопытное судебное определение на днях вынес Верховный суд РФ, разъяснив вопрос о том, кому же принадлежит здание ОКН и на кого следует возлагается обязанность по его сохранению. Оказалось, что собственники помещений и квартир в таком доме — памятнике не всегда являются владельцами самого памятника. Это принципиальный момент, который может изменить подход органов госохраны к поиску и наказанию «виновных» в ненадлежащем обращении с ОКН и к обязательствам жильцов таких домов.
Кто чей собственник?
Предметом спора стал особняк И.Попова — жилой дом, включен в реестр ОКН Пермского края и список памятников градостроительства и архитектуры региона. Госинспекция по охране ОКН Пермского края провела обследование памятника и, установив ненадлежащее состояние, недолго думая обратилась в суд с иском, в котором просил обязать собственников квартир привести здание в порядок.
Ответчиками были назначены две собственницы помещений в здании: одна из них владела нежилыми помещениями на 1 и 2 этаже, а вторая — жилым помещением (квартирой) на 1 этаже. Орган госохраны рассудил так: раз они владеют помещениями в здании, значит являются и собственниками всего здания, а значит именно они отвечают за его сохранность и обязаны привести в порядок памятник (разумеется, за свой счёт).
Статья по теме: Проблемы реставрации жилых домов-памятников
Чердынский районный суд, а за ним и апелляционная и кассационная инстанция признали обоснованность требований Госинспекции по охране ОКН и обязали ответчиков провести работы по сохранению объекта культурного наследия.
В мотивировочной части решений основное внимание было уделено не столько определению круга ответчиков и проверке их прав на само здание, сколько недостаткам объекта. В решении суда указано, что здание, являющееся объектом культурного наследия, находится в неудовлетворительном состоянии, а значит ответчики не исполнили обязательства по надлежащему содержанию ОКН. Все три инстанции уверенно установили, что собственники здания именно ответчики, т.к. они являются собственниками помещений, в нём расположенных.
Что сказал Верховный суд
По жалобе одной из ответчиков дело поступило в ВС РФ, и было вынесено определение № 44-КГ24-8-К7. В нём суд обратил внимание нижестоящих судов на то, что право собственности на помещения в здании не равно праву собственности на здание. В частности в ЕГРН на момент рассмотрения дела содержались следующие сведения, касающиеся объекта:
При этом указал, что охранное обязательство выдаётся владельцу или собственнику именно объекта культурного наследия, а объектом являются не помещения ответчиков, а само здание.
Ответчикам же никакое охранное обязательство не выдано и не могло быть выдано, т.к. они не собственники ОКН. Следовательно, и выполнять охранное обязательство они не обязаны, и на них нельзя возлагать обязанности содержать здание в надлежащем состоянии и проводить работы по сохранению памятника. Этим должен заниматься собственник ОКН.
А вот собственника не установил ни один из судов нижестоящих инстанций. Вывод о том, что всё здание принадлежит двум ответчикам, суды ничем не мотивировали, орган госохраны также не представил никаких доказательств их права собственности на объект.
Есть и другие замечания:
-
- Суды не определили, есть ли в здании иные помещения;
- Суды не установили, образуют ли отдельные помещения, принадлежащие ответчикам, единый объект, в отношении которого имеется охранное обязательство;
- Суды не обосновали, почему именно на собственников отдельных помещений возложена солидарная ответственность за сохранение объекта ОКН;
- Суды не установили, является ли особняк многоквартирным домом и применяются ли к нему особенности регулирования таких ОКН;
- Суды не установили, вручалось ли ответчикам охранное обязательство (ответчики утверждали, что при покупке помещений в здании им ничего подобного не вручали, в договоре также не содержалось никаких дополнительных обязательств в отношении здания).
И мера защиты ОКН определена неправильно
Кроме того, Верховный суд указал, что ответственность за ненадлежащее содержание ОКН представляет собой меры административного или уголовно-правового характера, а также обязанность компенсировать стоимость восстановительных работ в порядке гражданского производства. Такой меры, как обязательство восстановить памятник, содержавшийся ненадлежащим образом, законодательство не содержит.
Статья по теме: Ответственность собственника за ненадлежащее содержание ОКН
Это определение ВС РФ фактически защищает владельцев помещений и квартир в зданиях-памятниках от необоснованных притязаний со стороны госохраны. Последним будет сложнее обосновать определение ответчиков по таким делам, а также придётся выбирать правильный способ защиты и точнее обосновывать требования.
Мы помогаем получить лицензию Минкультуры на проектирование, ремонт и реставрацию объектов культурного наследия и подготовить компанию к участию в госзакупках. Звоните!