Как купить памятник архитектуры

В каждом российском городе старше хотя бы ста лет есть памятники архитектуры. Здания, официально признанные объектами культурного наследия, находятся под охраной государства, но содержатся в зависимости от ценности и роли в городской инфраструктуре. Проще говоря, если здание-памятник находится ближе к центру города, влияет на общий облик улицы и может быть использован под жилье или офис, то его постараются привести в порядок, а затем использовать по назначению.

На такие помещения высокий спрос: уютные старинные здания в центре города часто используют под офисы, кафе или рестораны, особняки — под музейные комплексы, мини-гостиницы, галереи. Соответственно, предприниматели интересуются, можно ли купить памятник архитектуры, чтобы использовать здание и его историю для бизнеса?

Можно. Однако помимо дополнительных плюсов нужно учитывать особый статус здания, являющегося объектом культурного наследия, а также особенности его переоборудования для ведения деятельности. Чтобы купить памятник архитектуры, понадобятся не только деньги. Приготовьтесь взять на себя дополнительные обязательства по сохранению здания, предоставлению доступа к нему для неограниченного круга лиц, а также повышенному контролю со стороны Минкульта и органов, уполномоченных вести работу по сохранению памятников истории и культуры.

Где купить

О том, какие памятники архитектуры продаются в вашем городе, можно узнать на официальных сайтах администрации, при обращении в организации охраны памятников в вашем регионе, в соцсетях и даже на сайтах объявлений типа Avito.

Как правило, это касается зданий и помещений коммерческой направленности. Их приобретают под офисы, торговые центры, рестораны и т.д.

Жилая недвижимость, отнесенная к памятникам архитектуры, представлена на сайтах объявлений + можно обратиться к риелторам, чтобы купить памятник архитектуры жилого назначения. Они же помогут проверить реальное состояние объекта и юридическую чистоту предстоящей сделки.

Как купить

Как и остальные сделки с недвижимостью, покупка памятника архитектуры оформляется путем заключения договора. Основным отличием является дополнительное условие для покупателя: при переходе права собственности он принимает на себя обязанности по обеспечению сохранности приобретенного имущества в соответствии с охранным обязательством. Это существенное условие договора, т.е. при отсутствии такого обязательства в документе сделка может быть признана недействительной.

Охранное обязательство оформляется в уполномоченном органе, ведающем сохранностью объектов культурного наследия в регионе. В документе устанавливаются:

• перечень обязанностей собственника ОКН;
• перечень ограничений и запретов на ОКН (в том числе на виды работ, которые могут повредить памятник или требуют специального разрешения);
• особенности содержания и эксплуатации здания или помещения;
• возможность и особенности доступа на объект;
• границы объекта и виды деятельности, которые допускаются на объекте.

Если вы планируете купить памятник архитектуры для предпринимательских целей, особенно обратите внимание на охранное обязательство нынешнего собственника, т.к. без установления точных ограничений заключать и оплачивать сделку крайне непредусмотрительно. Можно купить объект, который вы не сможете использовать для бизнеса, а вот заниматься его сохранением, охраной и реставрацией с привлечением фирмы с лицензией Минкульта — будете обязаны.

Следует учитывать и другой момент: если органы охраны ОКН посчитают необходимым внести дополнительные условия или ограничения в охранное обязательство, они смогут инициировать такие изменения. Владельцу предоставляется право обжаловать внесение изменений в суде. Если есть возможность, следует заранее выяснить и оценить подобные риски, т.к. бюрократические проволочки и судебные разбирательства могут фактически застопорить или сделать невозможным использование памятника архитектуры новым собственником.

Кроме охранного обязательства при оформлении сделки потребуется паспорт объекта культурного наследия (если прежний собственник его еще не оформил). Без него сделку зарегистрировать не получится, т.к. паспорт ОКН — основной документ, содержащий характеристики объекта в качестве памятника и указание на его ценность.

После сделки

Приобретение памятника архитектуры налагает на нового владельца ряд дополнительных обязательств. Собственник обязан следить за сохранностью здания и помещений, своевременно осуществлять ремонтные и реставрационные работы с привлечением специализированных организаций, имеющих лицензию на реставрацию — и всё это за свой счет. Любое вмешательство, изменение на объекте требует согласований с уполномоченными органами охраны памятников, а в случае самовольного проведения работ владельца ждёт штраф.

Наружная реклама на объекте культурного наследия запрещена. Исключения составляют информационные баннеры о мероприятиях социально-просветительского характера.

В некоторых городах действует запрет или ограничение на размещение блоков кондиционеров на фасадах зданий. Например, в Санкт-Петербурге размещение кондиционеров на памятниках архитектуры требует согласования с КГИОП. При планировании любого изменения внешней поверхности или внутренней отделки объекта нужно уточнять, соответствуют ли данные действия правилам федерального и регионального законодательства об охране объектов культурного наследия.

Хотите начать бизнес по реставрации памятников архитектуры? Мы поможем получить лицензию на реставрацию или купить готовое ООО с лицензией Минкультуры. Звоните!