Как реализуются льготные программы аренды и продажи памятников
Мы уже несколько раз освещали тему льготной передачи памятников истории и архитектуры: за 1 рубль можно взять в пользование здание, являющееся объектом культурного наследия, при условии его реставрации в течение 5-7 лет. В ряде регионов пошли еще дальше: чтобы здания не стояли бесхозными и получили хоть какого-нибудь владельца, здания продают с аукциона, начиная со стартовой цены 1 рубль. Разумеется, после покупки новый собственник обязан сохранить памятник и выполнять все требования охранного обязательства. К чему в итоге это приводит?
Из рук в руки
Сейчас получить во владение настоящий памятник архитектуры несложно: и аренда и продажа доступны по весьма «вкусным» ценам. Однако не все собственники готовы к последующим затратам, и не всегда можно оценить состояние объекта до вступления в права владения. А когда здание уже принадлежит покупателям, многие в шоке: затраты на ремонт, реставрацию и просто поддержание памятника в состоянии «чтобы не развалился» перекрывают все возможные прибыли и выгоды.
В качестве примера можно привести историю с памятником истории и культуры XIX века в Челябинске: старинный купеческий особняк Агрова-Кузнецова практически в центре города, на перекрестке улиц К.Маркса и Цвиллинга, примечателен оригинальной отделкой в виде деревянной резьбы, удобным расположением и тем, что несмотря на все усилия и выгодные предложения его никак не могут продать. Сделка купли-продажи срывалась уже дважды, как только новый владелец получал доступ в здание и мог оценить его реальное состояние.
В прошлом году нашелся-таки покупатель, который оформил сделку. По данным Минимущества региона, окончательная стоимость особняка с 1 рубля 20 копеек возросла до 2 млн. рублей. По условиям госзакупки новый собственник обязуется до конца года законсервировать здание, в течение следующего года обеспечить его сохранность и заказать проект реставрационных работ. После того, как проектная документация будет согласована с охранными органами, необходимо провести реставрацию памятника. Планируется, что все работы должны быть завершены до осени 2022 года.
Заброшенное достояние города
Местные краеведы включили здание в пятёрку самых интересных деревянных строений в городе. С момента постройки здание принадлежало ученому-топографу Агрову, впоследствии дом перешел в собственность купца Кузнецова, занимавшегося мукомольным и хлебопекарным делом. Позже здание перешло купеческой гильдии города.
С 2010 года здание фактически было бесхозным. Пустой особняк площадью более 400 кв. м. предложили переоборудовать в арт-галерею, но администрация запросила за это более 13 млн. рублей, что было не по карману автору предложения — рядовому художнику. Не желая продешевить, власти фактически забросили здание, предоставив бомжам и мародерам полную свободу действий.
И вот в 2019 году особняк выставили на аукцион. Первый, а затем и второй счастливчики, выигравшие торги, отказались от заключения договора. Почему?
Один из покупателей объяснил: со стороны здание выглядит вполне целым, однако изнутри видно, что особняк вот-вот рухнет… При этом по условиям контракта памятник необходимо привести в первоначальный вид до весны 2020 года. Понятно, что за такой короткий срок невозможно выполнить реставрационные работы, даже заказать и согласовать проект реставрации было бы проблематично. Попросив об отсрочке, победитель аукциона получил отказ, и, чтобы не рисковать, предпочел расторгнуть договор.
После второго отказа от заключения контракта власти согласились увеличить срок проведения реставрационных работ до 2022 года.
Однако специалисты считают, что власти еще при объявлении конкурса упускают из виду один важный аспект: кто может стать победителем и получить здание в свои руки. Зачастую бывает так, что выигрывает аукцион тот участник, который особо и не планировал выиграть (номинальный участник), кто соблазнился низкой ценой и не учел обязательства нового собственника, или патриотично настроенные романтики, которые во что бы то ни стало хотят спасти достояние родного города, но неправильно оценивают свои финансовые возможности.
Туманное будущее культурного наследия
Чтобы памятник сохранился, его нужно вовлечь в современное использование. Многие архитектурные объекты приспосабливают под музеи, рестораны, офисные помещения, магазины и т.д. В городах до сих пор сохранились жилые дома, относящиеся к объектам культурного наследия, где живут люди. Разумеется, у памятников, находящихся в крупных мегаполисах и городах, больше шансов влиться в хозяйственный оборот — а значит, получить нужную долю заботы и финансирования со стороны государства и собственников. Отдаленные объекты (полуразрушенные сельские церкви, деревенские поместья, усадьбы и т.д.) трудно использовать для получения прибыли, поэтому сложнее найти желающих купить или арендовать такие памятники.
При этом не стоит забывать, что на нового собственника ложится обязанность по реставрации здания с привлечением фирмы с лицензией Минкультуры на деятельность по сохранению объектов культурного наследия. Стоимость этого мероприятия может быть равна или существенно превышать стоимость самого здания. Поэтому для привлечения инвесторов и разработаны все льготные программы вроде аренды памятников за 1 рубль.
Сначала речь шла только об аренде. Однако представители ВООПиК убеждены, что арсенал способов передачи зданий под опеку нужно расширять, исходя из спроса на такие здания в регионе, отдаленности и состояния конкретного объекта. Начать можно с приватизации, как это сделали в Челябинске. Если памятник находится в селе или его состояние настолько запущено, что не вызывает у инвесторов желания купить или арендовать его, допустимо передать здание общественным организациям, которые смогут привлечь пожертвования и волонтеров к восстановлению памятника и дальнейшему использованию в общественно-полезных целях.
Еще одна заманчивая причина взять в аренду памятник и отреставрировать его для дальнейшего использования — налоговые льготы. Мы уже писали о том, какие льготы для владельцев памятника архитектуры предусмотрены сейчас и планируются в скором времени.
Еще одна идея — субсидирование кредитной ставки для тех, кто использует заемные средства для реставрации ОКН — еще не обсуждается, однако судя по положительной практике в Европе, хорошо сработала бы и у нас. Суть в том, что если бизнес-план восстановления и дальнейшего использования архитектурного памятника будет одобрена специальным фондом, созданным за счет бюджетных средств и пожертвований граждан, то определенная сумма возмещается из средств данного фонда.
Специалисты считают, что помимо новых способов привлечь инвесторов к восстановлению и сохранению памятников истории и культуры, нужно доводить до ума те, что уже действуют. Например, предоставлять исчерпывающую информацию о состоянии объекта до выбора победителя торгов, чтобы уменьшить количество отказов от заключения договора или их расторжения. Доработать систему налоговых льгот. Привести в порядок документацию по зданиям-памятникам. Содействовать новым собственникам и арендаторам на этапах согласования проектов и выполнения реставрационных работ не только повышенным контролем и санкциями, но и устранением административных барьеров и консультационной помощью.
